政策变向学区房还有价值吗?

没错,学区溢价全球都存在。所谓“学区溢价”,就是你房子所在区域拥有的学校资源对房屋带来的增值作用。这本质上就是教育资源的资本化,全世界无论哪个国家,只要是实行就近入学政策的,都面临这个现象:

我查阅了美国,英国,法国,澳大利亚,加拿大等国文献,几乎所有文献都证明,如果房子周边有比较好的学校,房价就会上升。非但如此,只要周边学校学生成绩上升1个标准差,房价会上涨0.26%-4%不等。而且越是像伦敦,巴黎,温哥华这样的大城市,涨幅越大。

比如说美国。美国公立教育经费主要来自所辖学区的房产税,所以马太效应显著:房价贵富人多的区域,学校教育经费充足,基础设施和师资水平就更好,这就吸引了更多人,导致房价更高,房产税更高,经费更足,进入正循环。反之,房价低的地方就会陷入恶性循环。

像湾区这种华人和高收入群体集中的地方,大家对孩子教育更重视,所以学区溢价会更高,最高可以到10%-15%。

英国的学区房概念和入学政策与美国也大同小异,但教育资源的竞争却更为激烈,因此学区房的溢价现象也比美国更为明显。比如说 ,英国教育标准局(Ofsted)将所有学校分为“outstanding(杰出)”、“good”(良好)、“require improvement(有待改进)”和“inadequate(不合格)”。一所学校评为“杰出”,旁边房子的价格立马水涨船高,数据显示溢价可以高达15-20%。

作为父母,是不是总是希望给孩子更好的教育?是。尤其是我们中国人,“好好念书”这个观念简直是刻在骨子里的。更何况大城市父母的教育水平均更高——有研究资料表明,教育程度越高的父母,越重视子女的教育。以我们这代人为例,大多数都是高等教育的受益者,骨子里的信仰就是“可千万别让孩子输在起跑线上”。

再问,相对于人的欲望,优质教育资源是不是总是短缺的?是。好了,这不结了,供给相对于需求是稀缺的,有点溢价很正常。

目前看,学区房溢价最严重的就是深圳、北京和上海。这几个城市的典型学区房,上海梅园溢价大约30%左右,北京海淀蜂鸟家园30%左右,深圳百花片区大约35%左右。说“典型”的意思是,这几个楼盘都是在城中心,房子比较老旧,总价格中产能够着,但居住感受会比较差。因此,学区属性比居住属性要更强。

“因为现在中考越来越重要啊。孩子念个好小学,质量也好,进优质初中概率大,这才有机会上普高念本科,否则一旦被刷就和本科无缘了。”这是我博士生的原线岁多的闺女,我估计这也是大部分父母的心里话。

为什么?我们看个数据。中国教育报报道,2012年到2019年,深圳中考的报考人数累计增加了37.1%,而深圳普高招生数量累计增长率为22.4%,普高学位供给明显滞后于中考生的增长。

深圳的学区溢价是最为厉害的。为什么?因为深圳人口持续流入,人口还处于快速增长期。7普数据显示,深圳人口1756万,6普的时候这个数字是1036万。很明显,学校建设,公办学位的额度,都是滞后于这样的人口增速的。

而学校建设又是个非常复杂的事情,比如说找块合适的地就难于上青天。小学和初中一般得建在交通发达的核心区,但是这种地方地本来就又少又贵,即使有块地,土地征转,拆迁赔偿的过程都极其冗长艰难。

另外,学校教学楼的消防、安全等各种要求都比一般楼房要高得多,也会导致学校建设过程要比我们想象中困难,缓慢得多。实际上,所有人口流入的大城市都面临着和深圳类似的问题,只是深圳的问题更加突出,更引人注目而已。

那有同学问,北京呢?北京不是常住人口还在减少吗[1]?官方数据显示,北京常住人口确实在减少,但中小学入学人数却在逐年增长。北京市教委官网数据显示,2016年-2020年,北京中小学入学人数逐年递增。2019-2021年,增速为3-5%。像西城区小学在校生平均每年增加超过6000人,海淀区2019年小学学位缺口达6000余个,2020和2021年缺口则进一步扩大。

所以,中国大城市教育资源的供给增长其实是跟不上人口增速的,优质供给更稀缺,这是学区房溢价更高的根源。溢价出现后又助长了“套利”者进入市场,继续炒高学区房。导致我国学区房溢价明显高于全球水平,人口增速快的大城市,这种过度溢价表现得更显著。而这些城市本来就是高房价重灾区,30%的溢价经常就是几百万的差距,给中产家庭造成了巨大压力。

所以,2021年成为学区房整顿的重点。一方面各个地区都在抓紧应对学位缺口进行扩建,但这还是慢,另一方面动用行政手段进行资源重新配置,将这种集中的“溢价”分散掉。

2021年房价受冲击比较大的就是北上深的学区房,价格冲击大小受两个因素影响

首先,小房子和老破小受到冲击更大。因为同一个学区,一套房子对应一个学位。所以“学位价值”不论房子大小,都是一样的。假设学区房房价 = 学区价值+居住价值,那么房子越是老破小,学区价值占比就会更高,受到学位政策的冲击也就更大。

其次,去年涨幅大的下跌更多。学区溢价一直存在,但是在2020年这波房价上涨中,学区概念被炒作得特别凶,上涨很猛,这些涨幅今年就回吐严重。比如,上海前滩炒华二这种顶级学区,大半年涨幅70%,今年这里回调就很严重。相对来说,其他区域的就好很多。深圳百花区也类似,就是涨幅特别大的今年就回调更厉害。

比如说上海。上海是“中招改”政策,就是重点高中拿出6成左右名额,来进行“名额分配综合评价录取”,意思是全市各区域各中学的学生都有机会上好高中,这样就降低了学区初中的吸引力。

那既然是“综合评价”,后面哪些初中的学生更有上重点高中的机会呢? 好初中,但不仅仅是借助地理优势形成垄断优势的好初中。在我看来,这个政策类似于“教育资源上的反地理位置垄断”,对那些之前爆炒“位置优势”的学区概念是有冲击的。但长远来说,好学校就是好学校,你还是希望你孩子上好学校。这是人的天性。

再看看北京。北京各个区政策都不太一样,变化比较多,但是总体思路大同小异,就是把单校对口改成“多校划片,随机分配”。

西城区的731政策,海淀的1911政策,都是“多校划片”。之前多校划片还“就近摇号”,今年东城区实行类似政策后,把幼升小的多校划片扩大了地理范围,电脑排位的随机性增大,甚至出现了跨学区调剂的情况。另外,就是对学位设定年限,六年只提供一个入学学位。

这些政策的整体思路和上海也类似,就是要破除教育资源的地理位置垄断,但北京的政策执行起来会比较复杂,比如说多校划片,这个“片”定多大?多校多到什么程度?这些都很抽象,执行起来可以极度严厉,也可以非常宽松。

北京政策的影响是什么呢?我判断是将“点溢价”变成了“片溢价”。这句话的意思是北京学区房的逻辑在发生变化,敲黑板:以前买的是进“牛小”的确定性,现在买的是不进“渣小”的确定性。从买“上限”到了“买下限”。

有趣的是,有的房子可能从多校划片中受益。比如说,北京海淀知春路的不优质学区,因为紧邻优质学区中关村和双榆树,多校划片后上牛小的概率上升,反而可能是利好。从这个例子你也可以看出来,这些政策的目的确实是在反教育资源的地理位置垄断,同时也希望房价更多体现“居住属性”的价值,符合房住不炒的大理念。